Definition Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren der Immobilienwertverordnung (§§ 17 bis 20 ImmoWertV) wird bei bebauten Grundstücken angewendet, welche über die Restnutzungsdauer des Gebäudes einen Ertrag erzielen und auf dem Markt nach dem Ertrag beurteilt werden. Beim Ertragswertverfahren handelt es sich um ein mittelbares Vergleichswertverfahren  aufgrund der Verwendung des aus Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes. Der Markt pflegt die Anwendung diese Verfahrens der Immobilienwertverordnung bei:

1. Mehrfamilienwohnhausgrundstücken,
2. Geschäftsgrundstücken,
3. Bürogrundstücken und
4. Gewerbegrundstücken sowie 
5. gemischt genutzten Grundstücken.

Der Ertragswert wird auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Es wird zwischen dem allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV) und dem vereinfachten Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV) unterschieden, die jedoch mathematisch identisch sind und daher zum selben Ergebnis führen müssen.  

Beim allgemeinen Ertragswertverfahren wird der Ertragswert aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und danach kapitalisierten Reinertrag (§ 18 Absatz 1) ermittelt. Der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen. Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen. Der Reinertrag ergibt sich folglich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 19).

Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Nach § 19 Abs. 2 zählen dazu:

1. die Verwaltungskosten,
2. die Instandhaltungskosten, 
3. das Mietausfallwagnis sowie
4. ggf. Betriebskosten.

Soweit sich die Bewirtschaftungskosten objektspezifisch nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen. 

Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des BauGB) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Diese werden von den Gutachterausschüssen für die einzelnen Teilmärkte abgeleitet.                                                                                         Voraussetzung für eine sachgerechte Ertragswertermittlung ist, dass  

1. marktüblich (nachhaltig) erzielbare Erträge und
2. aus geeigneten regionalen Kaufpreisen abgeleitete Liegenschaftszinssätze gemäß § 14 ImmoWertV

für die marktkonforme Anwendung des Ertragswertverfahrens in der Immobilienwertverordnung vorhanden sind.