Heutzutage kennen die Leute den Preis von allem und den Wert von nichts.

Oscar Wilde

Was ist ein Verkehrswert, und was objektspezifische Grundstücksmerkmale?

Definition Verkehrswert

Gemäß §194 BauGB

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 

sind wertbeeinflussende Umstände des konkreten Wertermittlungsobjekts, die vom Üblichen abweichen und denen der Grundstücksmarkt einen nennenswerten Einfluss auf den Wert beimisst, sofern sie in den vorangegangenen Verfahrensschritten nicht gesondert erfasst und berücksichtigt wurden. Diese marktgerechten Zu‐ oder Abschläge sind gemäß § 8 Abs. 3 ImmoWertV gesondert zu berücksichtigen.  Wirtschaftlicher Überalterung führt z.B.zur eingeschränkten Verwendungs- bzw. Marktfähigkeit.

  • Nicht nur der Ansatz der Alterswertminderung ist zu beachten, sondern auch der Wertansatz der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale muss marktangepasst erfolgen. Der Marktanpassungsfaktor ist in solchen Fällen mindestens so hoch anzusetzen wie im Sachwertverfahren.
  • Wirtschaftliche Überalterung lässt sind z.B. erkennen durch spezifische Baugestaltung wie mangelnde Raumhöhe, überhohe Räume, unübliche Raumschnitte unzweckmäßige Grundrisse gefangene Räume etc.
  • Baujahresuntypische, altersbedingte Ausstattungsmängel, wie Einfachverglasung, Einzelöfen, mangelhafte Dämmung (Schall, Wärme, Energie)

Weitere Zu‐ oder Abschläge sind z.B. möglich für:

  • Einen über‐/unterdurchschnittlichen Erhaltungszustand (darf dann nicht beim fiktiven Gebäudealter bzw. bei der Restnutzungsdauer berücksichtigt werden!)
  • Bei Baumängel und Bauschäden, bei erheblich abweichenden Erträgen, bei Anpassung an marktfähige Immobilien (z.B. Beseitigung / Rückbau individueller nicht marktfähiger Ausstattungsmerkmale).